Капремонт без сюрпризов: главное с вебинара Учебной Лаборатории

Особый порядок для МКД: как Региональному оператору без ошибок пройти экспертизу капитального ремонта

Челябинск, 28 апреля 2026 года. По инициативе Специализированной некоммерческой организации – фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» Учебная Лаборатория Госэкспертизы Челябинской области провела повторный вебинар, посвященный капитальному ремонту объектов капитального строительства. Перед представителями Регионального оператора и работающих с ним проектных и подрядных организаций выступили эксперты учреждения, сделав акцент на тех нюансах, которые чаще всего вызывают вопросы именно в сфере капитального ремонта многоквартирных домов.

«При работе с МКД недостаточно знать общие критерии капитального ремонта – важно чётко понимать, какие специальные нормы перестают действовать, а какие, наоборот, выходят на первый план», – задала тон встречи куратор Евгения Урванцева. Три доклада и круглый стол позволили выстроить прозрачный алгоритм: от идентификации вида работ и сбора безупречного пакета документов до обоснования сметной стоимости с учётом последних изменений.

Капитальный ремонт в МКД: почему постановления №881 и №2120 не работают

Ведущий специалист производственно-технического отдела Иван Кулаев начал с главного разграничения: правительственные акты, расширяющие возможности замены несущих конструкций при капитальном ремонте и текущем ремонте, на многоквартирные дома не распространяются. Речь идёт о постановлениях №881 (замена несущих конструкций при капремонте) и №2120 (замена элементов при текущем ремонте). В обоих документах прямо указано: их положения не применяются при ремонте МКД.

Для аудитории это означало важный практический вывод: замена несущих строительных конструкций многоквартирного дома, даже если она предписана по результатам обследования, не может быть выполнена в рамках капитального ремонта со ссылкой на перечень, утверждённый постановлением №881. Разрешённой остаётся только замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие, как это сформулировано в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса. Менять конструктивную схему здания или полностью восстанавливать несущий остов при капремонте МКД нельзя.

Не менее жёсткие рамки установлены для текущего ремонта. В то время как для прочих объектов правительственный перечень допускает замену десятков элементов инженерных систем и ограждающих конструкций, для многоквартирных домов эти послабления не действуют. «Текущий ремонт МКД регулируется жилищным законодательством, и нормы постановления №2120 на него не переносятся», – подчеркнул Иван Кулаев.

Эксперт напомнил, что фундаментом для принятия решений о ремонте должно быть регулярное обследование технического состояния. Для МКД оно также обязательно, особенно если планируется затрагивать несущие конструкции. Отчёт по ГОСТ 31937-2024 в таких случаях потребуется при подаче документов на экспертизу – без него смета не будет принята.

Пакет для Регоператора: акт, техпаспорт, МЧД и «ловушки» комплектности

Специалист сектора приёма документации Евгения Урванцева сконцентрировалась на перечне документов, без которых смета капитального ремонта МКД даже не будет допущена к проверке. Первое и главное – акт, утверждённый застройщиком или техническим заказчиком, содержащий перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения. «Недостаточно написать "всё устарело, нужно поменять”. Акт обязан содержать качественные и количественные характеристики каждого дефекта на дату обследования, – пояснила она. Образец такого акта, разработанный с учётом требований Госэкспертизы, размещён на сайте учреждения.

К акту обязательно прилагается технический паспорт здания в полном объёме. По словам Евгении Урванцевой, без него сметчики не смогут корректно определить площади, этажность и строительный объём – параметры, прямо влияющие на расчёты.

Отдельное внимание спикер уделила тонкостям электронного взаимодействия. Все документы, подаваемые на экспертизу с 1 марта 2026 года, подписываются исключительно усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главный инженер проекта и каждый исполнитель, упомянутый в проектной документации, обязаны иметь такую подпись. Машиночитаемая доверенность (МЧД) необходима только тем, кто действует на основании УКЭП физического лица. «Руководителю организации МЧД не нужна – он подписывает документы УКЭП юридического лица», – напомнила Евгения Урванцева.

Среди типичных замечаний, которые получают заявители при входном контроле – невыдержанное единое наименование объекта во всех документах, неверный код ОКТМО и ошибки в наименовании файлов смет. Для капитального ремонта имя должно начинаться строго с «Раздел ПД №12» или «Раздел ПД №9». Игнорирование этого требования ведёт к возврату заявления на доукомплектование.

Смета для МКД: от запрета на поэтажную разбивку до коэффициентов с двойным дном

Главный специалист сметного отдела Елена Москвитина посвятила выступление тем ошибкам, которые совершают именно при составлении смет на капитальный ремонт многоквартирных домов. Одно из самых частых и трудно устранимых нарушений – разбивка локальных смет по этажам или подъездам. «Методика №421/пр прямо запрещает составлять локальные сметы по помещениям и этажам. Смета формируется по конструктивным решениям или комплексам работ в соответствии с технологической последовательностью», – акцентировала эксперт. Для проектировщиков это означает, что при ремонте кровли, фасада или замене стояков смета должна охватывать весь конструктив целиком, без искусственного дробления.

Другой принципиальный момент касается объёмов работ. С 11 января 2025 года ведомость объёмов работ (ВОР) в обязательном порядке подаётся в виде XML-схемы. Елена Москвитина предостерегла от выгрузки ВОР из сметных программ: это приводит к появлению отрицательных объёмов и автоматическому отказу в приёмке. Единицы измерения в ВОР должны быть естественными, и кратность измерителя не допускается. Каждая позиция обязана иметь ссылку на лист проектной или технической документации и формулу подсчёта объёмов – это требование пунктов 27 и 35 Методики.

При капитальном ремонте нельзя учитывать затраты на устройство новых строительных конструкций и инженерных сетей, а также на дооборудование, не являющееся заменой или восстановлением. По словам спикера, это прямо вытекает из статей 1 и 48 Градостроительного кодекса. Если проектом предусмотрена не замена изношенной системы, а создание отсутствовавшей ранее, такие работы не могут финансироваться как капитальный ремонт.

Много вопросов у участников вызвало применение «ремонтных» коэффициентов 1,15 к основной зарплате рабочих и 1,25 к эксплуатации машин. Елена Москвитина сослалась на разъяснение Главгосэкспертизы России (письмо №01-01-17/1486-СЛ от 03.02.2022): коэффициенты допустимы только для расценок, физический объём которых меньше единицы измерения, и при условии, что работы ведутся малыми участками. Одновременно с ними при капремонте должны быть применены понижающие коэффициенты к накладным расходам (0,9) и сметной прибыли (0,85) – этого требуют пункт 25 Методики №812/пр и пункт 16 Методики №317/пр. «Если коэффициент 1,15/1,25 взят правомерно, то НР и СП обязательно снижаются», – резюмировала эксперт.

В блоке о сводном сметном расчёте Елена Москвитина напомнила о повышении ставки НДС с 1 января 2026 года до 22% – это значение проставляется в сметах независимо от системы налогообложения будущего подрядчика. При включении в главу 12 затрат на проектные и изыскательские работы они должны быть подтверждены расчётом на основании сметных нормативов, сведения о которых включены в федеральный реестр. Резерв на непредвиденные расходы согласовывается с главным распорядителем бюджетных средств.

Особого внимания заслуживают наружные сети, часто фигурирующие в программах капремонта МКД. Для них в акте обследования обязательно указываются группа грунта (по данным инженерно-геологических изысканий), глубина заложения, способ прокладки трубопроводов, диаметр и иные характеристики. Без этих сведений смета не будет признана достоверной.

Отвечаем на острые вопросы

Во время круглого стола Иван Кулаев разъяснил ситуацию с системами, которых ранее не было в доме. Например, монтаж пожарной сигнализации, не предусмотренной при постройке, относится к капитальному ремонту – такая позиция подтверждена письмами Минстроя России. Что касается замены значительного объёма стропил, спикер отметил: если не меняется конструктивная схема крыши, замена даже более 30% стропильных ног остаётся капитальным ремонтом, а не реконструкцией.

На вопрос о том, достаточно ли прошлогоднего заключения по обследованию, Евгения Урванцева пояснила, что акт технического осмотра с качественными и количественными характеристиками дефектов и отчёт об обследовании – два разных документа.

Елена Москвитина добавила, что привлечение подрядчика на упрощённой системе налогообложения не влияет на расчёт НДС в смете: экспертиза работает со стадией проектирования и руководствуется нормативным порядком, предписанным Методикой №421/пр и Налоговым кодексом.

Что дальше: анонсы для профессионалов

• 21 мая 2026 года – платный вебинар «Необходимость и достаточность предоставления объема проектной документации раздела «Конструктивные решения» для обоснования безопасности проектируемых зданий и сооружений (на примерах проектов)». Разбор типовых замечаний, анализ реальных кейсов.
  Регистрация открыта. 
  
  
• 9 июня 2026 года – бесплатный вебинар «Подготовка правильного задания на проектирование как основа успешного прохождения экспертизы». Рекомендации по формированию ТЗ, достаточность исходных данных, типичные ошибки.
  Регистрация открыта.

Следите за анонсами следующих мероприятий в нашем канале в MAX и сообществе Вконтакте.

По вопросам участия в мероприятиях и работы Учебной Лаборатории обращайтесь к кураторам:

• Нагорная Анастасия, тел. +7 (351) 219-33-00, доб. 232;
• Урванцева Евгения, тел. +7 (351) 219-33-00, доб. 219.

Электронная почта: edu@ge74.ru.

Записи бесплатных вебинаров и презентации доступны на сайте в разделе Учебная Лаборатория/Полезные материалы.